Actualizat: 18 septembrie 2026 · Autor: Management Consulting Solutions SRL — evaluări ANEVAR, Constanța
Comparația „valoare de piață vs preț de tranzacționare” este esențială pentru înțelegerea corectă a sumelor asociate unei proprietăți imobiliare.
Ați văzut vreodată patru sume diferite pentru aceeași proprietate — una în studiul de piață al Camerei Notarilor Publici, alta în anunțul de vânzare, alta în raportul de evaluare și încă una în actul final — și v-ați întrebat care e „cea reală”? Răspunsul scurt: diferența dintre aceste sume nu înseamnă, prin ea însăși, că una este greșită; ele exprimă repere economice diferite. În acest articol explicăm clar fiecare reper, cu exemple numerice, și arătăm cum se calculează marja negocierii și marja evaluării.
Cele patru repere monetare ale unei proprietăți
În analiza unei proprietăți imobiliare sunt întâlnite frecvent mai multe repere monetare: valoarea din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici, valoarea solicitată de vânzător, valoarea de piață estimată de evaluator și prețul efectiv de tranzacționare.
Deși toate sunt exprimate în bani și se pot referi la aceeași proprietate, ele nu au aceeași semnificație economică și metodologică. Distincția dintre acestea este esențială atât pentru interpretarea informațiilor de piață, cât și pentru înțelegerea rezultatului unei evaluări.
Valoarea din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici este, prin definiție, o valoare minimă
Un prim aspect esențial rezultă chiar din Codul fiscal. Art. 111 alin. (5) prevede că studiile de piață trebuie să conțină informații privind valorile minime consemnate pe piața imobiliară specifică în anul precedent. Prin urmare, caracterul de valoare minimă nu reprezintă o interpretare a evaluatorului, ci rezultă direct din definiția legală și din scopul acestor studii.
Recomandările ANEVAR privind elaborarea studiilor dezvoltă aceeași logică. Selectarea valorii presupune identificarea valorii minime pentru fiecare tip și subtip de proprietate din informațiile colectate, iar „valoarea minimă prevăzută de Codul fiscal” este un tip al valorii utilizat în cadrul acestor studii.
Consecința metodologică este importantă: valoarea din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici nu reprezintă o valoare medie, o valoare tipică și nici valoarea de piață a unei proprietăți individuale.
Astfel, dacă pentru un anumit tip de proprietate studiul indică, spre exemplu, 70.000 €, această sumă trebuie interpretată în contextul metodologiei studiului: reprezintă un reper minim, nu concluzia că valoarea de piață a proprietății respective este de 70.000 €.
Valoarea solicitată de vânzător
Valoarea solicitată de vânzător (oferta de vânzare) reprezintă nivelul monetar la care proprietarul își expune bunul pe piață și pe care urmărește să îl obțină în cadrul tranzacției.
Aceasta exprimă poziția vânzătorului la momentul ofertării. Ea nu reprezintă însă nici valoarea de piață rezultată dintr-un proces de evaluare și nici prețul care va fi realizat efectiv.
Valoarea solicitată poate fi acceptată de piață, poate fi negociată sau poate rămâne fără corespondent într-o tranzacție efectivă.
Valoarea de piață estimată de evaluator
Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2025, sunt obligatorii pentru activitatea de evaluare în România începând cu 1 iulie 2025, iar SEV 102 — Tipuri ale valorii reglementează valoarea de piață.
Potrivit SEV 102, valoarea de piață reprezintă „suma estimată pentru care un activ și/sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.
Elementul conceptual fundamental este, așadar, suma estimată.
Prin urmare, valoarea de piață este o estimare formulată la data evaluării, în condițiile definite de standard. Ea nu reprezintă un fapt istoric și nu trebuie confundată cu prețul unei tranzacții deja realizate.
Prețul efectiv de tranzacționare
Prețul efectiv de tranzacționare reprezintă suma efectiv plătită de cumpărător și primită de vânzător.
După realizarea tranzacției, acesta devine un fapt istoric observabil.
Distincția poate fi sintetizată astfel: valoarea este estimată; prețul efectiv este realizat.
Cele două pot coincide, dar nu există obligația ca ele să fie identice.
Marja negocierii
Relația dintre valoarea solicitată de vânzător și prețul efectiv de tranzacționare permite cuantificarea rezultatului negocierii.
Marja negocierii= Valoarea solicitată de vânzător − Prețul efectiv de tranzacționare
Presupunem că proprietatea este expusă pe piață la valoarea solicitată de 95.000 €, iar tranzacția se realizează ulterior la un preț efectiv de 86.500 €.
Marja negocierii = 95.000 − 86.500 = 8.500 €
Raportată la valoarea solicitată:
Marja negocierii (%) = 8.500 / 95.000 × 100 ≈ 8,9%
Aceasta înseamnă că vânzătorul a acceptat să își vândă proprietatea la un preț cu aproximativ 8,9% mai mic decât valoarea pe care o solicitase inițial prin oferta de vânzare.
Prin urmare, în exemplul analizat, 8.500 € reprezintă marja absolută a negocierii, iar 8,9% reprezintă marja relativă a negocierii.
Valoare de piață vs preț de tranzacționare: marja evaluării
În sensul analitic utilizat în prezentul articol, putem denumi marjă a evaluării diferența dintre valoarea de piață estimată de evaluator și prețul efectiv de tranzacționare:
Marja evaluării = Valoarea de piață estimată − Prețul efectiv de tranzacționare
Această diferență poate avea atât semn negativ, cât și semn pozitiv.
Scenariul 1 — valoarea de piață estimată este sub prețul efectiv
Să presupunem următoarele repere valorice:
| Reper | Valoare |
| Valoarea din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici | 70.000 € |
| Valoarea solicitată de vânzător (oferta de vânzare) | 95.000 € |
| Valoarea de piață estimată de evaluator | 84.000 € |
| Prețul efectiv de tranzacționare | 86.500 € |
Marja evaluării = 84.000 − 86.500 = −2.500 €
Valoarea de piață estimată este, așadar, cu 2.500 € sub prețul efectiv de tranzacționare.
Figura 1. Valoarea de piață estimată sub prețul efectiv de tranzacționare
Scenariul 2 — valoarea de piață estimată este peste prețul efectiv
Dacă, pentru aceeași structură a exemplului, valoarea de piață estimată de evaluator este 89.000 €, iar prețul efectiv de tranzacționare rămâne 86.500 €, rezultă:
Marja evaluării = 89.000 − 86.500 = +2.500 €
Valoarea de piață estimată este, în acest caz, cu 2.500 € peste prețul efectiv de tranzacționare.
Figura 2. Valoarea de piață estimată peste prețul efectiv de tranzacționare
Cele două scenarii evidențiază faptul că prețul unei tranzacții individuale și valoarea de piață estimată nu trebuie să fie identice.
Diferența dintre ele nu demonstrează, prin ea însăși, existența unei erori de evaluare. Valoarea de piață este o estimare realizată la data evaluării și în condițiile definite de standard, în timp ce prețul efectiv reprezintă rezultatul unei tranzacții concrete.
Întrebări frecvente
De ce diferă valoarea din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici de prețul efectiv de tranzacționare?
Pentru că, prin definiția din Codul fiscal, studiul Camerei Notarilor Publici consemnează valori minime pe piață, nu valoarea medie sau valoarea de piață a unei proprietăți individuale — este un reper minim, nu o estimare a valorii unui imobil anume.
Ce înseamnă dacă evaluarea ANEVAR e diferită de prețul cu care s-a vândut imobilul?
Nu înseamnă automat o eroare. Valoarea de piață este o estimare făcută la data evaluării, conform standardului SEV 102, în timp ce prețul efectiv reflectă o tranzacție concretă, influențată și de factori specifici negocierii dintre părți.
Cum calculez marja de negociere la o proprietate?
Scădeți prețul efectiv de tranzacționare din valoarea solicitată inițial de vânzător, apoi împărțiți rezultatul la valoarea solicitată pentru procentul relativ.
Exemplu: 95.000 − 86.500 = 8.500 € iar 8.500 € / 95.000 € ≈ 8,9%
Aveți nevoie de o evaluare ANEVAR pentru vânzare, succesiune, credit ipotecar sau litigiu?
Solicitați o evaluare a proprietății
Telefon: 0745 183 221 · contact@evaluare.net
Concluzie
Cele patru repere analizate au naturi diferite.
Valoarea din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici are, prin definiția Codului fiscal, caracterul unei valori minime consemnate pe piața imobiliară specifică. Ea nu trebuie asimilată valorii de piață a unei proprietăți individuale.
Valoarea solicitată de vânzător (oferta de vânzare) exprimă nivelul monetar pe care proprietarul urmărește să îl obțină.
Valoarea de piață estimată de evaluator reprezintă o estimare formulată la data evaluării, în condițiile definite de Standardele de evaluare.
Prețul efectiv de tranzacționare reprezintă suma efectiv plătită de cumpărător și primită de vânzător și devine, după realizarea tranzacției, un fapt istoric.
Delimitarea acestor concepte este fundamentală pentru interpretarea corectă a informațiilor de piață și pentru înțelegerea procesului de evaluare.
Surse normative și profesionale
- Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 111 — forma actualizată.
- ANEVAR — Recomandări de elaborare a studiilor de piață prevăzute la art. 111 din Codul fiscal, aprobate prin HCD nr. 74/2022.
- ANEVAR — Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2025, SEV 102 — Tipuri ale valorii.
Articol elaborat de Management Consulting Solutions SRL, str. C.D. Gherea nr. 13, Constanța — servicii de evaluare realizate în conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor. Contact: 0745 183 221 · contact@evaluare.net · evaluare.net