Barometrul imobiliar MCS | Analiză pe baza datelor ANCPI
Piața apartamentelor din Constanța a trecut în ultimii trei ani prin schimbări importante ale volumului de tranzacții.
Despre piața imobiliară se vorbește aproape zilnic. Prețurile „cresc”, cumpărătorii „așteaptă”, vânzările „scad”, piața „își revine”.
Dar ce se întâmplă dacă lăsăm impresiile deoparte și ne uităm la tranzacțiile efectiv înregistrate?
Management Consulting Solutions SRL a analizat evoluția tranzacțiilor cu unități individuale raportate pentru județul Constanța în perioada 2023–2025 și în primele patru luni ale anului 2026.
În statisticile ANCPI, indicatorul utilizat este „unități individuale”. Acesta reprezintă un reper relevant pentru activitatea segmentului rezidențial și este indicatorul pe care îl păstrăm în această analiză pentru rigoare metodologică.
| Ideea de pornire Nu ne interesează doar cât a crescut sau a scăzut o cifră. Ne interesează când s-a schimbat ritmul pieței, cât de persistentă este schimbarea și ce se ascunde în spatele mediilor anuale. |
Piața apartamentelor din Constanța în 2023–2025: de la expansiune la aparentă stabilizare
În 2023 au fost înregistrate 8.000 de tranzacții. Un an mai târziu, volumul a urcat la 9.427, ceea ce înseamnă o creștere de 17,8%.
ÎÎn 2025 s-au înregistrat 9.415 tranzacții. Diferența față de anul precedent este de numai −0,1%. Privită exclusiv anual, piața pare să fi trecut de la o fază de creștere puternică la una de stabilizare.
| An | Tranzacții | Medie lunară | Variație anuală |
| 2023 | 8.000 | 667 | — |
| 2024 | 9.427 | 786 | +17,8% |
| 2025 | 9.415 | 785 | −0,1% |
| Ce ne spune totalul anual? 2024 marchează o expansiune puternică, iar 2025 pare, la nivel agregat, un an de stabilizare. Dar totalul anual ascunde o schimbare importantă produsă în interiorul lui 2025. |
2025: aceeași cantitate anuală, o structură complet diferită
Pentru a înțelege mai bine dinamica, am împărțit anii 2024 și 2025 pe trimestre. Rezultatul arată cât de mult poate ascunde un total anual.
În 2025, piața apartamentelor din Constanța a păstrat aproape același volum anual, dar structura trimestrială s-a schimbat semnificativ.
Primele trei trimestre din 2025 au depășit perioadele corespunzătoare din 2024. Schimbarea apare în trimestrul IV: 1.945 de tranzacții în T4 2025, față de 3.068 în T4 2024.
| Semnalul care nu se vede în totalul anual Stagnarea anuală din 2025 maschează o deteriorare severă în trimestrul IV: −36,6% față de T4 2024. |
Seria lunară confirmă schimbarea de ritm
Privirea lunară este utilă deoarece arată că modificarea nu este doar rezultatul unei singure luni. În 2025 apar vârfuri puternice la începutul și la mijlocul anului, urmate de o slăbire evidentă în ultimele luni.
Începutul lui 2026: diferența devine și mai vizibilă
La începutul lui 2026, piața apartamentelor din Constanța a intrat într-o fază cu un volum mai redus de tranzacții.
Pentru o comparație omogenă, analizăm aceeași perioadă – ianuarie–aprilie – în fiecare dintre ultimii patru ani.
| Diferența față de 2025 Primele patru luni din 2026 însumează 2.160 de tranzacții, cu aproximativ 36,8% mai puțin decât în aceeași perioadă din 2025. Volumul este, de asemenea, sub nivelul perioadei ianuarie–aprilie 2023. |
Totuși, 2026 nu descrie o scădere liniară
În interiorul primelor patru luni din 2026, numărul tranzacțiilor a crescut succesiv: 337 în ianuarie, 501 în februarie, 623 în martie și 699 în aprilie.
Figura 5. Dinamica lunară a tranzacțiilor în primele patru luni din 2026.
Această evoluție nu este suficientă pentru a vorbi despre o revenire confirmată. Ea arată însă că piața nu poate fi descrisă corect printr-o singură etichetă precum „scădere” sau „creștere”. Nivelul rămâne mult sub 2025, dar dinamica internă a începutului de an este ascendentă.
Mai puține tranzacții nu înseamnă automat prețuri mai mici
Numărul tranzacțiilor descrie în primul rând activitatea și lichiditatea pieței. El nu reprezintă, în mod direct, valoarea unui apartament.
Pentru stabilirea valorii unei proprietăți concrete este necesară evaluarea proprietăților imobiliare în Constanța pe baza caracteristicilor specifice și a datelor relevante de piață.
O piață poate avea simultan mai puține tranzacții și prețuri solicitate mai ridicate. Oferta disponibilă, cererea efectivă, accesul la finanțare, costul creditului, timpul de expunere, comportamentul proprietarilor și caracteristicile proprietăților pot evolua diferit.
| De reținut Volumul tranzacțiilor este un indicator al activității pieței. Prețul și valoarea sunt alte dimensiuni ale aceleiași piețe și trebuie analizate separat înainte de a fi puse în relație. |
O cifră nu este încă o analiză
Este ușor să spunem că piața a crescut cu 17,8% sau că tranzacțiile au scăzut cu 36,8%. Mult mai important este să întrebăm când a început schimbarea, dacă este persistentă, dacă apare în toate segmentele și dacă se repetă sezonier.
Aceste întrebări sunt cele care transformă o colecție de cifre într-o analiză de piață.
| DE CE BAROMETRUL IMOBILIAR MCS Nu vă cerem să ne urmăriți pentru că avem păreri despre piață. Vă invităm să ne urmăriți pentru că avem de gând să o măsurăm. DATE → ANALIZĂ → INTERPRETARE |
Management Consulting Solutions SRL va utiliza Barometrul imobiliar MCS pentru a urmări sistematic evoluția pieței din Constanța și pentru a transforma datele disponibile în informație utilă pentru proprietari, cumpărători, investitori, companii și profesioniști ai pieței.
Barometrul imobiliar MCS va urmări periodic piața apartamentelor din Constanța și celelalte segmente relevante ale pieței locale.
Acesta este doar primul pas
Analiza apartamentelor deschide seria Barometrul imobiliar MCS. În articolele viitoare vom extinde aceeași abordare asupra altor segmente importante ale pieței din Constanța.
Abia după ce vom avea o imagine mai largă asupra apartamentelor, terenurilor agricole extravilane și terenurilor intravilane vom trece la întrebarea următoare: ce ne permit aceste date să spunem despre ceea ce ar putea urma?
| Seria continuă Înainte de predicții, construim baza: apartamente → terenuri agricole extravilane → terenuri intravilane → sinteză între segmente → apoi modelare statistică și scenarii. |
Notă metodologică și surse
Datele utilizate provin din statisticile lunare publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) pentru categoria „unități individuale”. Valorile anuale și trimestriale prezentate în articol sunt agregări și calcule realizate de Management Consulting Solutions SRL pe baza seriilor lunare.
Surse consultate pentru verificare și structurarea seriei: ANCPI – secțiunile de statistică lunară; surse secundare care reproduc și structurează seriile ANCPI. Interpretările aparțin Management Consulting Solutions SRL.
Management Consulting Solutions SRL
Evaluator autorizat ANEVAR | Constanța
Telefon: 0745 183 221 | E-mail: contact@evaluare.net | www.evaluare.net
Lasă un răspuns